◆【#0034】ＩＯ融資
▽▲-------------------------------------------2005.12.06[tue]--▲▽
【マスタリング経済★ #0034 】ＩＯ融資
経辞苑［K-Jien］ 三好 健（みよしけん）
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■◇今回のテーマ！ ≪ＩＯ融資≫◇■
今日は日経新聞「国際２面」にある、「転機の米住宅市場」という記事から。
これを読んでみると、アメリカの住宅市場が転機を迎えているそうです。
住宅販売も弱含みで、在庫も増えてきたとの事。
アメリカの不動産市場では、シリコンバレーなどで不動産の価格が高騰し、
不動産バブルが発生していました。
その状態から、脱却に向かいつつあるのでしょうか。
このアメリカの不動産価格は、間接的に日本にも影響を及ぼします。
アメリカの金利に関わっているからです。
ところで、なぜ不動産価格が高騰したのでしょうか？
実は、この「ＩＯ融資」という住宅ローンが深く関係しているようです。
■いつもありがとうございます■
こんにちは。三好 健です。
いつもメルマガを読んでいただき、本当にありがとうございます。
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コレは、先物のバーチャルです。
ちょっと試しにやってみたい人には、面白いと思いますよ。
■『ＩＯ融資』 を簡単に説明すると・・・■
ローンを組んだ当初、しばらくの間は利息分のみを支払います。
その後、融資開始から５年や１０年ほど経ってから、借りた部分の返済が
始まるのです。
元本部分の支払いが開始されると、返済負担が８割増えるとのこと。
最初の数年間の負担が軽いために、投資家などにも利用されています。
◆リスクは高い、ＩＯ融資
最初の数年間は支払いが少ないためか、本来なら手が届かないような物件
の購入も可能にしているようです。
数年間の間は、返済額も少ないですしね。
で、利息を払い終えると、次は元本の返済がはじまります。
すると、返済額が急に８割増しになるのです。
ちゃんと返済ができるのでしょうか？
◆ひと昔の日本のようですね。
日本がバブル期を迎えていたころは、少し高い物件でも不動産を購入して
いましたね。
歳を重ねれば重ねるほど収入も増え、返済がしやすくなりますよ・・・と
不動産会社に言われたからなのか、バブル期は多くの人が住宅を購入しま
した。
その当時の不動産購入者の頭にあったのが、「年功序列型賃金」です。
今は辛くても、将来的には収入も増えるのだから、ローンの返済もできる
だろうと、そういう気持ちでいたのでしょう。
当時の日本人は、将来的に収入が増えることを前提に、不動産を買ってい
たのです。
◆アメリカのＩＯ融資も、それに似ているような気がしませんか？
しばらくの間、数年間は返済金額は小さくて済みます。
しかし、数年後からは元本の返済がはじまります。
おそらく購入者の頭の中には、将来的には景気も良くなり、収入も増える
だろうという意識が、念頭にあるのかもしれません。
元本の返済が始まる頃には、収入も増えているだろう、と
ほんとに収入が増えていれば、何の問題もないのですが。
◆ＩＯ融資を利用した投資家が、多くいるそうです。
投資家がこのＩＯ融資を、うまく利用しているそうです。
不動産を購入しても、数年間は返済が少ない。そこに目をつけたのです。
返済が少ない間は自分で不動産を所持しておいて、元本を払い始める前に
売るという計画です。
不動産を売る頃には、不動産価値も上がっている予定なので、そこで値上
がり益を得る・・・ということです。
◆ただこれは、「不動産価格」が上昇するという前提のもとで投資を行う必
要がありますね。
たしかに、今まではアメリカの不動産価格は右肩上がりでした。
では、これからはどうなるのでしょうか。
ＦＲＢ議長であるグリーンスパン氏は、この不動産バブルをよしとしてい
ません。対策を講じています。
つまり、ＦＲＢが不動産の上昇を望んでいないということは、いずれは落
ち着きを取り戻すということですね。
◆ＩＯ融資が是正されるかもしれません。
ＩＯ融資を利用した投資家の存在が、この不動産バブルを生んだという見
方もあるそうです。
アメリカの銀行の融資姿勢を是正し、ＩＯ融資の利用を減らせば、不動産
価格が落ち着くかもしれないという、そういう理屈です。
◆昨日の新聞ですが、こういう記事がありました。
日経新聞(12/5)「経済面」の「月曜経済観測」の記事に、ニコラ・モロー
氏(投資家)の、こういうコメントが掲載されていました。
「グリーンスパンＦＲＢ日超は、バブルの発生している住宅市場の危機を、
利上げによって回避しようとしている」
「米国の利上げはおそらくあと一回くらいで終わりだ」
◆利上げをすると、ローンの金利が高くなりますね。
なので、金利を上げることで住宅購入に踏み切る人を減らそうとしたの
でしょう。
しかし、今日の記事にもあったように、住宅販売も弱含みで、在庫も増え
てきました。
グリーンスパン議長の努力が実ったのでしょうか
◆冒頭にも書きましたが、アメリカの利上げが終われば、日本にも影響が出
るのではないでしょうか。
不動産核の上昇もひと段落つきました、利上げも終わりになりました、と
なれば、アメリカの債権が少しずつ売られるかもしれません。
12/3の日経新聞「総合面」に、大きなカネの流れを図に描いた記事が掲載
されていたので、それをみるとわかるのですが、アメリカにどんどん資金
が流れていっています。
利上げがストップすることで、この大きな流れが変わるような気がしませ
んか？
■今日のまとめ■
・ＩＯ融資が、不動産価格を高騰させている要因のひとつ。
・返済額が後から大きくなるので、リスクが高い。
・ＩＯ融資は、是正されるかもしれません。
■編集後記■
アメリカの資金が、インドに向かい始めた感がありますね。
インドの未上場企業への投資が、活発化してきているようですしね。
日本の企業もうかうかしていられないと思うのですが、どうなのでしょう。
なんだか日本人は隣国の中国にばかり目が行っているような気がするのです
が、もっとインドに投資をして欲しいです。
インドに預金して来たいですね。
これから間違いなく、インドの価値は上昇してくるでしょうし。
ありがとうございました！
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しいです。
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(裏・編集後記)
最近は全然、サイトの構築が進みません。
もっと手を加えたいのですが。。。